Đăng ký biến động đất đai là nghĩa vụ phải thực hiện đối với người sử dụng đất trong những trường hợp quy định tại Luật đất đai năm 2013. Nếu không thực hiện đăng ký biến động đất đai đúng thời hạn sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính mức phạt đến 20 triệu đồng.

Cơ sở pháp lý: 

- Luật đất đai năm 2013

- Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

1. Trường hợp và thời hạn đăng ký biến động đất đai là bao lâu?

Khoản 4 Điều 95 Luật đất đai quy định phải đăng ký biến động đất đai. Theo đó, đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;

c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;

d) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;

đ) Chuyển mục đích sử dụng đất;

e) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

g) Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

h) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;

i) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

k) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;

l) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;

m) Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.

2. Thời hạn thực hiện đăng ký biến động đất đai khi chuyển nhượng

Điểm a, khoản 4, Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định, việc đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng có thay đổi do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Theo quy định tại điểm a, khoản 2, Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.

Do đó, khi hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải công chứng hoặc chứng thực hợp động chuyển nhượng và hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng theo quy định tại khoản 1 Điều 5 Luật Công chứng năm 2014.

Và theo quy định tại khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013 thì: Đối với trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì phải đăng ký biến động trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngàu có biến động.

          3. Không đăng ký biến động khi chuyển nhượng đất bị phạt thế nào?

          Sau thời gian 30 ngày, kể từ ngáy có biến động, nếu không thực hiện việc đăng ký biến động đất đai tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền là vi phạm quy định tại Điều 17 Nghị định 91/NĐ-CP, ngày 19/11/2019 của Chính phủ. Cụ thể mức phạt tiền quy định như sau:

          a) Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng nếu trong thời gian 24 tháng từ kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật Đất đai mà không thực hiện đăng ký biến động;

          b) Phạt từ từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật Đất đai mà không thực hiện đăng ký biến động.

          Trường hợp không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu, không thực hiện đăng ký biến động đất đai tại khu vực đô thị thì mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối bới từng trường hợp tương ứng theo quy định tại các khoản 1 và 2 Điều 17 Nghị định 91/NĐ-CP, ngày 19/11/2019 của Chính phủ.

           Như vậy, trường hợp chuyển nhượng đất mà không thực hiện đăng ký biến động đất đai ở nông thôn mức phạt là 1 triệu đến 3 triệu đồng nếu quá thời hạn 24 tháng; mức phạt là 2 triệu đồng đến 5 triệu đồng nếu quá thời hạn từ 24 tháng trở lên kể từ ngay quá hạn.

          Trường hợp không thực hiện đăng ký biến động đất đai tại khu vực đô thị thì mức phạt gấp 02 lần mức xử phạt không đông ký biến động đất đai tại khu vực nông thông với hành vi quá thời hạn tương ứng.

          Lưu ý: Mức phạt đối với tổ chức bằng 02 lần mức phạt đối với hộ gia đình, cá nhân (tại khu vực đô thị phạt tới 20 triệu đồng).

          Bên cạnh đó, đối tượng vi phạm sẽ bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc người đang sử dụng đất không thực hiện đăng ký biến động đất đai phảo làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định tại khoản 4 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP.